Станом на сьогодні наявні реальні перспективи відкриття в Україні ринку земель сільськогосподарського призначення, що зумовлено виникненням ряду законодавчих ініціатив в цьому напрямі.
Так, за вересень-жовтень цього року зареєстровано 2 основних та 10 альтернативних законопроектів, які пропонують зміни, в тому числі, але не виключно у сфері управління земельними ресурсами сільськогосподарського призначення.
Проаналізувати та висвітлити основні ризики положень законопроектів, які пропонуються для прийняття в напрямку відкриття вільного ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні. Також, визначено основні перспективи функціонування майбутнього ринку сільськогосподарських земель та його вплив на учасників аграрного ринку.
Так, одним з основних законопроектів «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 2194 від 01.10.2019 р. (далі – Законопроект № 2194) пропонується продовження реформи децентралізації та чергове розширення повноважень об’єднаних територіальних громад (далі – ОТГ) в частині публічного адміністрування земельними ділянками за межами населених пунктів [5]. Затвердження таких положень призведе до чергової концентрації в руках ОТГ великого обсягу земель сільськогосподарського призначення, які раніше передались на підставі розпорядження Кабінету Міністрів України від 31.01.2018 р. (далі – Розпорядження № 60-р), але не виключно [3].
Слід зазначити, що Розпорядження №60-р, не дивлячись на всі переваги, було прийнято всупереч чинного законодавства України. Такий обхід законодавства створив певні ризики для публічного управління земельними ділянками сільськогосподарського призначення, які знаходяться поза межами населеного пункту з огляду на наступне.
Частиною четвертою статті 122 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) чітко встановлені повноваження територіальних органів Держгеокадастру розпоряджатися земельними ділянками державної власності сільськогосподарського призначення. Переважно, такі ділянки знаходяться поза межами населеного пункту. При цьому, у відповідності до частини другої статті 83 та статті 12 ЗК України до комунальної власності відносилися лише землі в межах населеного пункту, а тому розпоряджалися такими землями тільки сільські, селищні або міські ради на відповідній території. Тобто, ЗК України чітко розмежував повноваження у сфері публічного управління земельними ресурсами між органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. Інакше кажучи, в межах населеного пункту сільськогосподарськими землями розпоряджались органи місцевого самоврядування, а поза межами – територіальні органи Держгеокадастру [1].
В свою чергу, Кабінет Міністрів України (далі – КМУ) своїм Розпорядженням №60-р порушив таке розмежування повноважень у сфері публічного адміністрування земельними ресурсами сільськогосподарського призначення між органами місцевого самоврядування та Держгеокадстром. Так, Розпорядження №60-р КМУ зобов’язало Держгеокадастр забезпечити передачу землі державної власності сільськогосподарського призначення, в тому числі, за межами населеного пункту до комунальної власності без зміни відповідного законодавства, а саме положень ЗК України.
Таким чином, вже більше року ми маємо ситуацію, коли підзаконний нормативний акт – Розпорядження №60-р не відповідає ЗК України. Останнім абзацом пункту 1 листа Міністерства юстиції України № Н-35267-18 від 30.01.2009 р. роз’яснено, що у випадку суперечності норм підзаконного акта нормам закону слід застосовувати норми закону, оскільки він має вищу юридичну силу [4]. Інакше кажучи, результати незаконного втручання КМУ у публічне адміністрування землями сільськогосподарського призначення може призвести до того, що всі земельні ділянки сільськогосподарського призначення поза межами населеного пункту, які були надані органами місцевого самоврядування фізичним і юридичним особам у користування або власність можуть бути вилучені, як такі, які передані всупереч нормам ЗК України.
На мою думку, саме в результаті виникнення такого ризику та в результаті необхідності чіткого закріплення напрямку децентралізації в сфері публічного адміністрування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, був запропонований Законопроект № 2194, яким запропоновано внести зміни до статті 83 ЗК України та доповнити повноваження органів місцевого самоврядування в частині розпорядження земельними ділянками за межами населеного пункту. Це мало б вирішити проблему наявної суперечності між Розпорядженням №60-р та положеннями ЗК України.
Проте, згадане розширення повноважень ОТГ в рамках відкриття вільного ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні не збільшить перспективи для потенційних інвесторів, в тому числі іноземних, які наразі використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення або тільки планують заходити на аграрний ринок України з огляду на наступне.
По-перше, тим же законопроектом пропонують обмеження площі земельних ділянок комунальної власності, які виставлятимуться для продажу на аукціон в розмірі не більше 20 га. Враховуючи той факт, що наразі аукціон - це безальтернативний формат продажу таких ділянок, подібні обмеження залишаються не найкращим варіантом для аграрних холдингів, які планують розпочати господарську діяльність в Україні [5].
По-друге, широка конкуренція на цьому ринку не дасть новим гравцям зайти на території тих ОТГ, де вже здійснюють діяльність середні та великі аграрній компанії. Адже в рамках своєї діяльності вони глибоко співпрацюють з представниками ОТГ та органами державної влади. А тому поява нового гравця, очевидно, призведе до створення бар’єрів зі сторони конкурентів.
По-третє, новим гравцям слід забути про земельні ділянки, які наразі орендуються або передані у користування. Адже, як чинним законодавством України (договорами оренди землі), так і запропонованим законопроектом закріплене переважне право орендарів на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у випадку їх продажу, навіть в рамках аукціону [1, 5, 6].
Крім того, низка альтернативних законопроектів пропонує нам обмежений ринок земель сільськогосподарського призначення. Таке обмеження проявляється у забороні юридичним особам з іноземними засновниками придбавати землі сільськогосподарського призначення будь-якої власності до 2024 року [15, 16]. Також, пропонують і обмеження пов’язані з можливістю придбати землю сільськогосподарського призначення виключно громадянами України до 2023 року, що, знову ж таки, позбавляє іноземців або юридичних осіб з іноземними засновниками мати у власності відповідні земельні ділянки [12].
Тому, враховуючі запропоновані законопроекти, на мою думку, єдиним перспективним шляхом зайняття частки аграрного ринку в Україні, після зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні, є придбання корпоративних прав вже існуючих аграрних компаній, які мають права оренди, емфітевзису на земельні ділянки сільськогосподарського призначення або вже придбали такі ділянки, які не знаходяться під мораторієм. Саме такий шлях є найперспективнішим для майбутніх представників аграрного ринку з огляду на наступне.
По-перше, придбання корпоративних прав вже давно функціонуючої аграрної компанії включає в себе придбання цілісного майнового комплексу з наявними землями, які готові до використання, необхідною нерухомістю (склади, ферми, елеватори, зерносушильні комплекси та ін.), сільськогосподарською технікою, налагодженими зв’язками з орендодавцями земельних ділянок, представниками ОТГ та місцевих органів державної влади.
По-друге, як вже було зазначено, орендарі земельних ділянок сьогодні і в подальшому матимуть переважне право на придбання земельних ділянок у власність. І придбання підприємства, яке має в оренді велику кількість землі на наступні 4 – 10 років дає можливість закріпитися на цьому ринку, після чого здійснювати поетапне придбання земельних ділянок, які перебувають в оренді, починаючи з ділянок, які знаходяться в єдиному масиві без можливих «шахматок». Адже, аграрні компанії націлені на придбання сільськогосподарської землі не просто для її використання, а для подальшого інвестування в неї. Наприклад, в Україні першочерговою метою для багатьох аграрних компаній є будівництво меліоративних систем на придбаних земельних ділянках для їх зрошення. Це зумовлено стрімким пониженням рівня вологості в центральній частині України, де розташовані основні потужності найбільших агрохолдингів України, що в подальшому може знівелювати навіть високий рівень бонітету ґрунтів, наслідком чого стане зниження урожайності.
Таким чином, за наявних обставин та перспектив, які відображені у згаданих законопроектах, єдиною привабливою можливістю для виходу на вітчизняний аграрний ринок є придбання вже функціонуючих аграрних компаній, які мають права користування або власності на відповідні земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Така, здавалося б, безальтернативна ситуація склалася у зв’язку з наявною орендною квазі-моделлю ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні, яка більше 20 років перебувала у відносній стабільності. І деякі опрацьовані законопроекти, особливо їх альтернативні варіанти пропонують перехідний період до 2023 – 2024 років, який проявляється в створенні обмежень в частині можливих суб’єктів права власності на сільськогосподарську землю. Такі зміни в законодавстві, очевидно, не внесуть різких змін в модель ринку, що має, як свої переваги, так і недоліки [12, 15, 16].
Проте, з відкриттям ринку земель сільськогосподарського призначення є й інша можливість виходу на вітчизняний аграрний ринок, використовуючи при цьому іншу бізнес модель управління землею, ніж просто вирощування сільськогосподарської продукції.
Так, у випадку відкриття ринку без можливих обмежень, юридичні особи, в тому числі з іноземними засновниками можуть придбати єдиним масивом певний обсяг сільськогосподарської землі для подальшої передачі її в оренду сусіднім аграрним компаніям. Звісно ж, основний прибуток від такої моделі надходитиме у вигляді орендної плати від аграрної компанії – орендаря. При цьому, в даному випадку, орендна плата, ймовірно, буде дещо вища для аграрної компанії, ніж якщо остання б орендувала таку ділянку у громадянина. І таке ціноутворення зумовлено рядом причин.
Нова бізнес модель передбачає передачу в оренду декількох, а то й більше десятка земельних ділянок, які розміщені єдиним масивом. Тобто, аграрна компанія одразу орендує декілька ділянок в одному місці й в одного власника. Така ситуація є значно вигіднішою у порівнянні з «підмораторними» приватними землями, адже, коли аграрна компанія орендує десять ділянок у десяти власників, і не всі з них підтримують відповідну аграрну компанію. Збільшити або зменшити розмір орендної плати або здійснити додаткові виплати на користь одного власника не вийде, що підтверджується на практиці.
Більше того, для кожного підприємства у цій сфері єдиний масив земельних ділянок в хорошому місці є ласим шматочком і він скоріше переплатить за таку оренду власнику єдиного масиву, ніж буде вишукувати десять нових власників приватної землі, які будуть «розкидані» по всьому масиву. Крім цього, така компанія не прив’язана до розташування своїх основних виробничих потужностей або основного кластеру земель. Достатньо лише наявності аграрної компанії поряд, яка зацікавлена в розширенні земельного банку. А будь-яка аграрна компанія завжди зацікавлена в розширенні свого земельного банку.
В даному випадку, така модель бізнесу передбачає співпрацю у системі B2B, де з однієї сторони є аграрна компанія, а з іншої управляюча компанія, яка надає земельні ділянки в оренду аграрній компанії. Така система співпраці виключає багато негативних факторів, які виникають у роботі з пайовиками. Звісно ж, простіше працювати з однією людиною або компанією, ніж з десятком. Крім цього, управляюча компанія, яка надаватиме в оренду ділянки самостійно опрацьовуватиме фінансові аспекти та питання оподаткування своєї діяльності, а аграрна компанія зосередиться на вирощуванні сільськогосподарської продукції.
Також, наявні перспективи швидкої самоокупності такої моделі. Розмір сьогоднішньої орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення корелюється від 70,00 до 250,00 доларів США за гектар у рік в залежності від області, де знаходиться земельна ділянка. При цьому, експерти прогнозують, що після відкриття ринку сільськогосподарських земель, ціна на останні може складати до 2 000,00 доларів США за гектар. Але варто зазначити, що наразі земельні ділянки, які не підпадають під мораторій коштують на ринку не більше 1 200,00 доларів США за гектар. А «підмораторні» землі, які фактично продаються, в тому числі, але не виключно шляхом укладання договору емфітевзису можна придбати за 800,00 – 1 200,00 доларів США.
Тому, можна спрогнозувати, що така модель бізнесу має непогані перспективи для її впровадження після відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення. Крім цього, низка законопроектів, які наразі зареєстровані у Верховній Раді України можуть, як сприяти розвитку публічного адміністрування землями сільськогосподарського призначення після відкриття вільного ринку, так і звузити можливості публічного адміністрування у цій сфері.
